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环城南路片区项目房屋征收补偿方案

发布于2018-09-29 分类:城建规划

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为推进环城南路片区旧城改建项目,依法保障征收当事人合法权益和房屋征收补偿工作的顺利实施,根据国家、省、市国有土地上房屋征收补偿有关政策法规,结合项目实际情况,制定本房屋征收补偿方案。

一、征收目的

为改善老城区居民居住环境,提高城市品位,市人民政府拟实施环城南路片区项目。该项目系旧城区改建工程,已列入国民经济和社会发展年度计划,符合公共利益需要。

二、征收补偿依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔201177号)、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》(省人大常委会公告第14号)、《湖州市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》(湖政发〔201811号)、《湖州市市区国有土地上住宅房屋被征收特殊生活困难家庭补助暂行规定》(湖政办发〔201354号)、《湖州市市区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑处理暂行办法》(湖政办发〔201357号)、《湖州市市区国有土地上房屋征收有关补偿补助和奖励等规定》(湖建发〔201884号)及《湖州市市区国有土地上房屋征收评估有关标准》(湖建发〔2018126等有关规定。

三、房屋征收主体

征收主体:湖州市人民政府

征收部门:湖州市住房和城乡建设局

征收实施单位:湖州市房屋征收补偿管理办公室

四、房屋征收范围和被征收房屋基本情况

房屋征收范围:东至建设南路;西至规划红线;南至菜花泾;北至环城南路,具体范围详见环城南路片区项目拟征收范围图(附件2)。该区域属市区中心城区二级地段。

经调查,以上范围内共有被征收人198户,其中住宅150

户,非住宅48户。涉及房屋建筑面积约58000,另有未登记建筑约 13800

五、资金、房源落实情况

根据相关政策规定,本项目建设活动组织实施单位已落实资金6.94亿元,住宅安置房屋112套,商业安置房屋建筑面积约4350平方米办公安置房屋建筑面积约8000平方米。

六、房屋性质、用途和面积的依据

被征收房屋和安置房屋的性质、用途和面积以房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载为准;面积均以建筑面积计算,不考虑被征收房屋的共有人数量、登记户口等因素。

被征收房屋因新老面积计算规则不同而出现同幢、同套型上下层住宅房屋所有权证登记面积有差异的,按最大面积计算。

七、征收补偿方式

房屋征收补偿的方式有货币补偿和产权调换两种,被征收人可以选择其中一种。

货币补偿方式是指在房屋征收补偿中,经被征收人选择,征收部门以被征收房屋市场评估价为标准,对被征收人进行货币形式补偿的方式。

产权调换方式是指在房屋征收补偿中,经被征收人选择,由征收部门提供安置房屋与被征收房屋进行调换,计算价格后,结清差价的方式。

八、住宅房屋补偿方案

(一)被征收房屋及不可移动附属物价值补偿

对被征收房屋价值的补偿,不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,具体价值由依法确定的房地产价格评估机构(以下简称“评估机构”)按《国有土地上房屋征收评估办法》及有关规定评估确定。

被征收房屋的室内装修以及其他不可移动等附属物的价值单独评估确定,并在评估报告中标明,房屋征收时按评估价值给予补偿。

(二)搬迁补偿

按被征收房屋建筑面积予以200/的一次性补偿,每户不足1.2万元的按1.2万元计发。

(三)临时安置补偿

1.按被征收房屋建筑面积35/*月计算(每户每月不低于2000元)。

2.被征收人选择货币补偿的,一次性支付6个月的临时安置补偿费;选择产权调换且自行解决过渡的,支付被征收人自搬迁之月起至安置房屋交付后6个月内的临时安置补偿费。

3.征收部门超过过渡期限未交付安置房屋的,对自行解决过渡的被征收人,逾期期间按相应标准的2倍支付临时安置补偿费。

(四)选择货币安置方式的补助

按被征收房屋评估价值的20%予以补助。如被征收人在本项目规定的签约期限届满之日起(且协议生效的)12个月内,购买市区范围内新建商品房屋或二手房屋的,新建商品房屋凭房管部门备案并承诺不予退房的商品房屋销售合同,二手房屋凭已过户至被征收人名下的房屋不动产权证,再给予被征收人被征收房屋评估价值10%的货币补助。

(五)选择产权调换安置方式的补助

1.按被征收房屋评估价值的30%予以补助。

2.被征收人选择产权调换的,征收部门提供建筑面积不小于被征收房屋建筑面积的安置房屋与被征收人进行产权调换(但被征收人自愿选择小于被征收房屋建筑面积的除外),并计算、结清被征收房屋与安置房屋的差价。

(六)安置房屋

小区名称

安置房屋套型及套数(套)

60型

80型

90型

100型

120型

130型

小计(套)

怡和家园

10


12




22

东郡红树湾





10


10

南华家园


10





10

谈家坝




15


15

30

市陌5号块



20



20

40

合计(套)

10

10

32

15

10

35

112

(1)安置房屋价值:由评估被征收房屋价值的评估机构按同一评估时点,采用相同的方法、标准评估确定。

(2)住宅安置房屋为高层房屋的,自被征收人搬迁之月起24个月内交付。

(3)住宅安置房屋所在小区和套型在签订房屋征收补偿协议时由被征收人按照本项目选房规定自行选择确定(选房规定与安置房屋价格同时公布)。安置房屋的具体幢号、室号由被征收人按《摸签通知单》规定的时间和地点,在征收部门提供的同小区同套型的安置房屋范围内摸签确定。

(七)按时签约搬迁奖励

按时签约的,按被征收房屋评估价值的8%予以奖励,超过期限签约的不予以奖励;按时搬迁的,按被征收房屋评估价值的4%予以奖励,超过期限搬迁的不予以奖励。

(八)住宅房屋改变房屋用途的停产停业补偿

被征收住宅房屋在2010年101日《浙江省城乡规划条例》施行前未经规划、国土资源主管部门同意改变房屋用途从事生产经营活动,但生产经营者依法履行纳税义务,且确因房屋被征收造成停产停业损失的。按照已改变部分房屋评估价值的3%予以停产停业补偿。

被征收住宅房屋在2010年101日《浙江省城乡规划条例》施行后未经规划、国土资源主管部门同意改变房屋用途从事生产经营活动的,不予以补偿。

(九)征收过程中的住房征收保障

1.被征收个人住宅房屋建筑面积小于56,且被征收人取得湖州市区户籍满5周年(军人、随军家属、国内全日制在校学生户口中途迁出的可连续计算),房屋征收部门应提供建筑面积不小于56的成套住宅房屋(由于套型设计、施工建造等原因造成大于56的属正常面积差,下同)作为产权调换房屋,根据不同情况,按以下方式结算:

1)被征收房屋为被征收人家庭(含配偶、未成年子女,下同)在市区内唯一房屋的,产权调换面积中被征收房屋面积到56的部分按照产权调换房屋重置价结合层次、成新结算,其余部分按照有关规定结算。被征收人家庭持有民政主管部门核发并在册的《湖州市最低生活保障救助证》或者总工会核发并在册的《湖州市低收入职工优惠证》(A证),被征收房屋评估价值低于产权调换房屋的(56套型,含自行车车库价格),被征收人不支付产权调换的差价。

2)被征收人家庭虽在市区内另有房屋,但除被征收房屋外未享受过房改、住房征收(拆迁)保障、经济适用住房、租住公房、批地建房等保障的,产权调换面积中被征收房屋面积到56的部分,按照产权调换房屋重置价的150%结合层次、成新结算,其余部分按照有关规定结算。

2.被征收人在征收范围内的房屋未被认定为合法建筑的,在市区范围内又无其他房屋,也未享受过房改、住房征收(拆迁)保障、经济适用住房、租住公房、批地建房等保障的,并在该住所实际居住已满5周年的家庭,房屋征收部门应当提供建筑面积不小于56的成套住宅房屋作为产权调换房屋。按照产权调换房屋重置价结合层次、成新结算,其余部分按照有关规定结算。

3.符合12规定的被征收人家庭选择货币补偿的,可申请以货币方式享受住房征收保障。房屋征收部门应按照征收补偿方案确定的住宅产权调换房屋的正常结算单价(由评估得出或政府规定)平均值与重置价平均值之间差额的120%,结合该家庭享受的征收保障面积予以货币补助,其余部分按照有关规定结算。

(十)特殊生活困难家庭

对已通过审核确定的特殊生活困难家庭,在签订房屋征收补偿协议的同时与被征收房屋所在街道办事处签署“特殊生活困难家庭帮困补助确认书”,街道办事处在该户按时移交腾空被征收房屋之日起5个工作日内按确定金额全额发放补助金。

九、非住宅房屋补偿方案

除货币补偿外如被征收人确需实行产权调换的,根据相关规定结合实际情况予以安置。征收部门将提供位于通和家园、祥和花园部分商业房屋和星洲国际、金田一期部分办公房屋作为安置房屋。安置房屋价值由评估被征收房屋价值的评估机构按同一评估时点,采用相同的方法、标准评估确定,被征收人须按规定结算被征收房屋与安置房屋的差价。

(一)被征收房屋及不可移动附属物价值补偿

对被征收房屋价值的补偿,不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,具体价值由依法确定的评估机构按《国有土地上房屋征收评估办法》及有关规定评估确定。

被征收房屋的室内装修以及其他不可移动等附属物的价值单独评估确定,并在评估报告中标明,房屋征收时按评估价值给予补偿。

(二)搬迁补偿

1.商业房屋:按被征收房屋建筑面积以分段累进的方式予以一次性补偿:200以内的部分为100/,每户不足2万元的按2万元计发;200以上的部分为80/

2.其他非住宅房屋:按被征收房屋建筑面积以分段累进的方式予以一次性补偿:200以内的部分为80/,每户不足1万元的按1万元计发;200以上的部分为60/

被征收非住宅房屋中正常使用且不便移动的机器设备,由房地产价格评估机构委托具有相应资质的资产评估机构进行评估补偿,设施设备交由房屋征收部门处置;如被征收人自行处置的,按照评估价值的40%予以补偿。

(三)临时安置补偿

1.商业房屋:按被征收房屋评估价值的5‰确定每月临时安置补偿费,每户每月不足2000元的按2000元计发。

2.其他非住宅房屋:按被征收房屋评估价值的6‰确定每月临时安置补偿费,每户每月不足1000元的按1000元计发。

3.被征收人选择货币补偿的,一次性支付6个月的临时安置补偿费;选择产权调换的,支付被征收人自搬迁之月起至安置房屋交付后6个月内的临时安置补偿费。

4.征收部门超过过渡期限未交付安置房屋的,逾期期间按相应标准的2倍支付临时安置补偿费。

(四)停产停业损失补偿

停产停业损失指因征收非住宅房屋造成停产停业的直接经济损失,给予被征收人一次性补偿。

1.商业房屋补偿的标准按房屋价值的5%

2.其他非住宅房屋补偿的标准按房屋价值的7%

被征收人认为其停产停业损失超过依照前两款规定计算的补偿费的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前3年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果支付补偿费。

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估结果之日起10日内,向房地产价格评估专家委员会(以下简称“评估专家委员会”)申请鉴定。鉴定费用由申请人承担;鉴定撤销原评估结果的,鉴定费用由原评估机构承担。

生产经营者属承租、借用被征收房屋的,由被征收人与生产经营者自行依法解决对停产停业损失补偿费用的处理。

(五)选择货币安置方式的补助

1.商业房屋:按被征收房屋评估价值的比例,以分段累进的方式予以补助:150万元以内的部分为35%150万元以上至250万元的部分为25%250万元以上至350万元的部分为20%350万元以上的部分为15%

2.其他非住宅房屋:按被征收房屋评估价值的25%予以补助。

(六)按时签约搬迁奖励

按时签约的,按被征收房屋评估价值的5%予以奖励,超过期限签约的不予以奖励;按时搬迁的,按被征收房屋评估价值的3%予以奖励,超过期限搬迁的不予以奖励。

十、改变用途房屋的补偿

(一)被征收房屋在199041日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变用途并以改变后的用途延续使用至房屋征收决定公告之日的,根据房屋所有权人申请,对房屋已改变用途部分可以按照改变后的用途认定,并按照评估价值的90%予以补偿。申请认定为商业用途的,应当提供营业地址为该房屋的合法有效营业执照和上一年完税证明。

(二)被征收房屋在199041日《中华人民共和国城市规划法》施行后未经规划、国土资源主管部门同意改变用途的,按照原房屋用途补偿。但对其中在2010101日《浙江省城乡规划条例》施行前已改变用途从事商业活动,并延续使用至房屋征收决定公告之日,且提供营业地址为该房屋的合法有效营业执照和上一年完税证明的,可按照实际营业的面积、年限予以经济补助。营业满一年的,按照商业用途评估单价的85%与记载用途评估单价之间差额的15%结合实际营业面积予以补助,营业年限每增加一年,增加4%的差额比例,但累计不得超过差额的100%

十一、未登记建筑

(一)建造手续符合有关规定、确属被征收人所有但未登记的自行车车库,参照已登记的自行车车库评估并按评估价值的90%<span style="

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